מדריך משכנתא למתחילים - כל מה שצריך לדעת לפני שחותמים

משכנתא היא כנראה ההחלטה הפיננסית הגדולה ביותר שתקבלו בחיים. טעות של 0.5% בריבית על משכנתא של ₪1,000,000 ל-25 שנה = הפרש של ₪80,000+ בסך הריבית הכוללת. הנה כל מה שצריך לדעת.

מה זה משכנתא ואיך היא עובדת?

משכנתא היא הלוואה לרכישת נדל"ן שבה הדירה עצמה משמשת כבטחון (משכון). אתם לווים כסף מהבנק, קונים דירה, ומחזירים בתשלומים חודשיים לאורך 15-30 שנה. כל תשלום כולל החזר קרן + ריבית.

כמה הון עצמי צריך?

• דירה ראשונה: מינימום 25% הון עצמי (מימון עד 75%)
• דירה שנייה (להשקעה): מינימום 50% הון עצמי (מימון עד 50%)
• משפרי דיור: לפחות 30% הון עצמי (הבנק נותן עד 70%)

דוגמה: דירה ב-₪1,500,000 לזוג צעיר = צריכים ₪375,000 הון עצמי + ₪75,000-100,000 הוצאות נלוות (מס רכישה, עו"ד, שמאי, תיווך).

סוגי מסלולי משכנתא

קבועה לא צמודה (ק"ל)

ריבית קבועה לכל התקופה, לא צמודה למדד. הכי בטוח - יודעים בדיוק כמה משלמים כל חודש. ריבית גבוהה יותר, אבל שקט נפשי מלא.

משתנה כל 5 שנים

ריבית מתעדכנת כל 5 שנים לפי ריבית בנק ישראל. יכולה לרדת (טוב!) או לעלות (רע!). מתאימה למי שמאמין שריביות יירדו, או שמתכנן למכור תוך 5-10 שנים.

פריים

צמודה לריבית הפריים (ריבית בנק ישראל + 1.5%). משתנה כל חודש. הכי זולה כשריביות נמוכות, הכי מסוכנת כשעולות. בנק ישראל הסיר את מגבלת ה-33% על מסלול הפריים בינואר 2021 — כיום מותר עד 66% (שני שליש). עם זאת, ככלל אצבע שמרני, יועצי משכנתאות רבים ממליצים להגביל את חלק הפריים ל-33%–50% לניהול סיכוני ריבית — זה שיקול אישי, לא חוק.

צמודה למדד (CPI)

הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. ריבית נמוכה, אבל אם אינפלציה גבוהה - הקרן גדלה ואתם משלמים יותר. היו מאוד זהירים עם המסלול הזה בתקופות של אינפלציה גבוהה.

תמהיל מומלץ

אין "תמהיל מושלם", אבל כלל אצבע פופולרי להמחשה בלבד: שליש קבועה לא צמודה + שליש משתנה כל 5 שנים + שליש פריים. ככה מפזרים סיכון. לעולם אל תשימו 100% על מסלול אחד. שימו לב: זו דוגמה כללית — תמהיל מתאים תלוי בנתונים האישיים שלכם; התייעצו עם יועץ משכנתאות מוסמך.

5 טעויות נפוצות

• קחו הצעות מ-3 בנקים לפחות — הפרש של 0.3% שווה עשרות אלפי שקלים. זה אחד הצעדים הפשוטים שיחסכו לכם הכי הרבה
• להתעלם מהעלויות הנלוות - מס רכישה, שמאי, עו"ד, תיווך, ביטוח = כ-3-5% לדירה ראשונה (פטור ממס רכישה עד ~₪2M), ועד 10%+ לדירה שנייה/להשקעה (מס רכישה 8% מהשקל הראשון)
• לקחת משכנתא מקסימלית - רק כי הבנק מאשר ₪1M לא אומר שאתם צריכים לקחת ₪1M. החזר חודשי מעל 30% מההכנסה = סכנה
• לא לקרוא את האותיות הקטנות - עמלת פירעון מוקדם, ביטוח חיים, ביטוח מבנה - הכל עולה כסף
• לשכוח שזה 25 שנה - החיים משתנים. ודאו שתוכלו לעמוד בתשלומים גם אם ריבית הפריים תעלה ב-2%

השאירו אימייל ונשלח לכם את הצ'קליסט + טיפ פיננסי שימושי מדי פעם. בלי ספאם, אפשר להסיר את עצמכם בקליק.